Superior Tribunal de Justiça 22/10/2024 | STJ

problemas originários de falhas de Projeto, Execução e/ou de Materiais
aplicados, os quais são de responsabilidade do construtor, demonstrando,
também, o pouco caso com a realização dos reparos necessários.

14. Evidentemente, tais fatos dizem respeito à período anterior à
administração da primeira apelante, pelo que correta a sentença que julgou
improcedentes os pedidos formulados em face da segunda ré, ora primeira
apelante, que não deve arcar com o pagamento dos ônus sucumbenciais
impostos às demais rés sucumbentes.

15. Entretanto, restou fartamente demonstrado nos autos que a má gestão
administrativa gerou efetivos prejuízos ao negócio e aos proprietários
investidores, sendo irrelevante que não tenha sido determinada, pelo Juízo,
a inversão do ônus da prova, para esse fim.

16. Não se olvide que a 1ª ré, incorporadora do empreendimento, e 3ª ré,
construtora, foram as responsáveis pela contratação da administradora do
condomínio e operadora do resort, nos termos do que consta nas definições
básicas da Escritura Pública de Convenção de Condomínio do
empreendimento imobiliário denominado “BÚZIOS RESORT”, que também
poderá ser indistintamente designado “BREEZES BÚZIOS RESORT”, e
respectivo contrato de administração de administração condominial.

17. É certo que a construtora tem o maior interesse em nortear a
administração, de acordo com o planejado na incorporação, razão pela qual
respondem, solidariamente, pelos atos de má-administração, tanto a
administradora contratada, como as contratantes.

18. Revela-se também nítido o conflito de interesses relativamente às
funções exercidas pela primeira Ré, Quinze de Maio Incorporação Imobiliária
LTDA, no tocante ao poder-dever de fiscalizar as atividades da construtora,
como síndica do condomínio e membro do Conselho de representantes dos
Poolistas, já que também é sócia da terceira Ré, construtora do Resort.

19. Já com relação ao desvio do capital de giro aportado pelos autores, este
foi admitido pela própria incorporadora, afirmando que sua sócia contabilizou
parte significativa (80%) da verba recebida a título de capital de giro sob a
rubrica de aporte para o pagamento de despesas pré-operacionais, em vez
de contabilizá-lo integralmente como capital de giro. Ocorre que não se trata
de mero equívoco contábil, haja vista que importou em violação à clausula
vigésima primeira do contrato de constituição de sociedade em conta de
participação, rendendo ensejo ao ressarcimento em dobro dos valores
referentes ao capital de giro indevidamente apropriados pela primeira Ré.

20. Assim, entendo estar sobejamente demonstrados os fatos que
constituem considerável parcela da causa de pedir da demanda, estando
justificada a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado
com a primeira Ré e todos os demais contratos coligados.

21. Por fim, merece acolhimento o pleito de exclusão da indenização
concedida para reparação dos danos materiais, pela perda do investimento
com base em uma taxa média de retorno de 10% (dez por cento) ao ano, na
medida em que a rescisão dos contratos implica o retorno das partes ao
status quo ante, como se jamais tivesse havido a transação.

22. Por conseguinte, diante do retorno das partes ao status quo ante, deve
ocorrer a restituição de todos os valores desembolsados pelos autores, na
forma requerida no recurso adesivo.

23. PROVIMENTO do primeiro recurso de apelação, interposto por BLUE
TREE HOTELS & RESORTS DO BRASIL S/A e BT BUZIOS HOTEIS LTDA,
para excluir a condenação que lhes foi imposta a título de ônus
sucumbenciais; pelo PROVIMENTO PARCIAL do segundo recurso,
interposto por QUINZE DE MAIO INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA. e
WROBEL CONSTRUTORA S/A, para reformar parcialmente a sentença e