Superior Tribunal de Justiça 22/10/2024 | STJ

pela ausência de transparência e de adequada prestação de contas, seja
pelo desvirtuamento do capital de giro aportado, verifica- se que, de fato, a
tese é apta a ensejar a rescisão do contrato, por violação às obrigações
assumidas pela sócia ostensiva, consoante cláusula 10 do primeiro contrato
de sociedade em conta de participação, index 000196, fls. 222/225, e
cláusula sétima do segundo contrato de sociedade em conta de participação,
index 000304, fls. 319/322.

No tocante à ausência de adequada prestação de contas e informações
quanto aos prejuízos gerados, cumpre mencionar que a administradora do
empreendimento hoteleiro, BT Búzios Hotéis Ltda., ora primeira apelante,
assumiu a operação do empreendimento em 11 de agosto de 2012,
consoante contrato de administração provisória condominial e hoteleira,
index 000296.

Em sua contestação, informa que, quando assumiu a operação, encontrou
uma série de dificuldades que quase fizeram o empreendimento parar, não
tendo recebido da administradora anterior, Breezes, qualquer informação
sobre a operação e seus problemas, tais quais: empreendimento bastante
desgastado, com mais de cem apartamentos fechados para venda por
condições muito ruins de manutenção; falta de dinheiro no caixa para honrar
com a alta folha de pagamento que tinha o empreendimento; dívidas
tributárias; dívidas com fornecedores; problemas com processos judiciais
originários da antiga administradora; além do prejuízo decorrente da imagem
ruim do empreendimento deixada no mercado pela antiga administradora,
fls. 3722.

[...]

Tais alegações apenas reforçam os argumentos autorais, no sentido de que
houve grave má-administração do empreendimento, comprometedora,
inclusive, de seu regular funcionamento e que impactou, sensivelmente, na
viabilidade do empreendimento hoteleiro.

Constam, também, inúmeros questionamentos e pedidos de esclarecimentos
e informações adequadas, feitas pelos investidores à então administradora
por e-mail, index 000484, 000545, a respeito dos constantes e crescentes
prejuízos do empreendimento hoteleiro, além de declaração emanada por
Conselheiro Fiscal do Condomínio, datada de 20/03/2012, no sentido de que
as informações contábeis, livros fiscais e contratos diversos não haviam sido
submetidos à apreciação do Conselho Fiscal, em grave lesão à
administração do condomínio, index 000437.

[...]

Outrossim, os demandantes providenciaram a juntada de extenso Relatório
de Inspeção elaborado em setembro de 2012, index 000555 a 003112,
apontando inúmeros problemas originários de falhas de Projeto, Execução
e/ou de Materiais aplicados, os quais são de responsabilidade do construtor,
demonstrando, também, o pouco caso com a realização dos reparos
necessários.

[...]

Entretanto, restou fartamente demonstrado nos autos que a má gestão
administrativa gerou efetivos prejuízos ao negócio e aos proprietários
investidores, sendo irrelevante que não tenha sido determinada, pelo Juízo,
a inversão do ônus da prova, para esse fim.

Não se olvide que a 1ª ré, incorporadora do empreendimento, e 3ª ré,
construtora, foram as responsáveis pela contratação da administradora do
condomínio e operadora do resort, nos termos do que consta nas definições
básicas da Escritura Pública de Convenção de Condomínio do
empreendimento imobiliário denominado “BÚZIOS RESORT”, que também
poderá ser indistintamente designado “BREEZES BÚZIOS RESORT”, index