Superior Tribunal de Justiça 22/10/2024 | STJ

A Corte local relativamente à nulidade do negócio jurídico entabulado entre

as partes, asseverou que (e-STJ fls. 143/145, negritei):

Apesar de o texto legal indicar que contratos para a venda de imóveis com
valor superior a trinta vezes o salário mínimo vigente são inválidos, a
jurisprudência tem reconhecido a validade desses contratos como
adequados à legislação e À realidade do país.

Embora a escritura seja necessária para transferir a propriedade do imóvel,
as obrigações decorrentes do contrato produzem efeitos entre as partes,
independentemente de formalidades. O Superior Tribunal de justiça,
reconhecendo a validade desse tipo de contrato estabeleceu a Súmula nº 84,
que permite a oposição de embargos de terceiro baseado na posse
decorrente do compromisso de compra e venda, mesmo sem registro.

No caso concreto, apesar de o contrato ser intitulado como
"Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda" (fls. 28), fica
claro que se trata de compromisso de compra e venda, no qual a
vendedora se compromete a outorgar a escritura às expensas do
comprador quando demandada.

Portanto, descabe a anulação do contrato devido à falta de forma,
prevalecendo-se a boa-fé objetiva que motivou os contratantes e que não foi
infirmada validamente pela parte autora, não demonstrando que o preço do
negócio é vil. Alias, há a comprovação do pagamento do valor acertado entre
as partes (fls. 29/30), com o depósito do preço pelo comprador em conta
poupança da vendedora.

[...]

Em realidade, a falecida irmã da autora e o irmão corréu queriam e
poderiam realizar uma compra e venda, motivo pelo qual descabe a
invalidação do ato, posto ausente comprovado prejuízo a terceiros ou a
violação de norma cogente.

Não há, portanto, qualquer evidência clara de simulação que justifique o
pedido de nulidade do negócio. Como se verifica dos autos, a compra e
venda foi entabulada entre as partes capazes, em abril de 2014 e a
vendedora veio a óbito somente em fevereiro de 2017 9fls. 19).

Os documentos apresentados indicam que o negócio jurídico foi celebrado
de comum acordo e com livre vontade das partes. Qualquer alegação de
vício no consentimento deveria ser comprovada para que o pedido de
nulidade pudesse ser acolhido, o que não ocorreu".

O TJSP entendeu que, "apesar de o contrato ser intitulado como
'Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda' (fls. 28), fica claro que se trata
de compromisso de compra e venda, no qual a vendedora se compromete a outorgar a
escritura às expensas do comprador quando demandada" e que "a falecida irmã da
autora e o irmão corréu queriam e poderiam realizar uma compra e venda, motivo pelo
qual descabe a invalidação do ato, posto ausente comprovado prejuízo a terceiros ou a
violação de norma cogente". Rever tais conclusões demandaria nova incursão no
conjunto probatório dos autos, providência vedada na instância especial, a teor da
Súmula n. 7 do STJ.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo.