Superior Tribunal de Justiça 22/10/2024 | STJ

vendido, bem como acerca da condenação dos apelados em multa de 6%
(seis por cento) sobre o valor de venda do imóvel, em face do não
cumprimento da lavratura da escritura pública no prazo previsto no contrato.

[...]

Com relação à matéria de fundo, no dia 08 de setembro de 2011 as partes
celebraram contrato de promessa de compra e venda de imóvel relativo a
uma casa residencial situada nesta Capital, cujo valor foi acordado em RS
200.000,00 (duzentos mil reais).

Alegaram os apelados que nunca puderam lavrar a escritura pública, em
face da omissão dos apelantes relativamente à documentação exigida pelo
Ofício de Notas competente. Por sua vez, os apelantes alegam que nunca
houve tal obrigação e, se esta existisse, seria apenas até a data da
assinatura do contrato.

O texto do contrato consigna que os vendedores declaravam que o imóvel se
encontrava desembaraçado de todo e qualquer ônus, nada existindo que
pudesse impedir a operação imobiliária. É o que podemos extrair da cláusula
décima quinta, senão vejamos:

[...]

Como sabemos, conforme dicção do art. 422 do Código Civil, os contratantes
são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua
execução e antes do contrato, os princípios de probidade e boa-fé. Trata-se
da função integrativa da boa-fé objetiva.

De fato, as relações jurídicas devem ser pautadas pelo princípio da boa-fé
objetiva (CC, art. 422), do qual decorre deveres anexos ou colaterais, entre
os quais estão os deveres de informação, transparência, esclarecimento,
lealdade e cooperação. Assim, incumbe a ambos os contratantes, em nome
do princípio da boa-fé objetiva e em respeito ao princípio transparência e
também o da cooperação, fazer com que a contratação seja clara, precisa e
esclarecedora.

Segundo posição defendida pela doutrina, haverá violação positiva do
contrato quando uma das partes contratantes transgride os deveres anexos,
laterais ou instrumentais da boa-fé objetiva (CC, art. 422), tais como os
deveres de informação, transparência, lealdade, cooperação e proteção.

[...]

O não fornecimento da documentação, por parte dos apelantes, implicou na
violação ao dever anexo de cooperação, notadamente pelo fato de que as
certidões negativas do imóvel são elementos essenciais para a lavratura da
escritura pública perante o Ofício de Notas. Aliás, é o que dispõe o art. 1º,
§2° da Lei 7.433/85, senão vejamos:

[...]

Ora, pelo que se pode observar da referida norma, se trata de documentação
exigida legalmente e, se os próprios apelantes declararam que o imóvel
estaria livre de ônus, deveriam ter fornecido as respectivas certidões na
primeira oportunidade, até mesmo para que fosse cumprido o prazo previsto
no contrato para a lavratura da escritura. A verdade, no entanto, é que nunca
entregaram aos apelados tais documentos, o que fez com que a obrigação
perdurasse no tempo, de forma que não há como acolher a alegação de que
a sua responsabilidade se restringiu à data da assinatura do contrato. Assim,
na impossibilidade ou extrema dificuldade de se emitir uma certidão
retroativa, permanece a obrigação dos apelantes em fornecer a
documentação, desta feita, atualizada.

Inclusive, este foi o mesmo entendimento do julgador monocrático, a saber:
"Para que a cláusula décima do contrato de compra e venda (ID 14527828,
pág 03) seja cumprida, os documentos necessários deverão ser repassados
aos autores/compradores para a lavratura da escritura pública junto ao
cartório competente. De fato, o dever dos demandados de apresentarem os
documentos ainda persiste até esta data, diante da ausência de lavratura da
escritura pública" (ID 9027485 - Pág. 3).

Ao rejeitar os aclaratórios, o Colegiado esclareceu ainda que (e-STJ fl. 282):