Superior Tribunal de Justiça 22/10/2024 | STJ

Nas razões apresentadas (e-STJ fls. 280/293), a recorrente aponta ofensa:

(i) ao art. 1.022, I e II, do CPC/2015, pois a Corte local teria ignorado sua
tese sobre a desnecessidade de "previsão de cláusula penal expressa para se garantir,
nos casos de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador, o direito de
retenção, no percentual de 25% segundo remansosa jurisprudência desse Tribunal da
Cidadania, sobre as parcelas pagas, garantindo-se a devolução do restante ao
comprador. Entretanto, ainda que assim não se entenda, demonstrou-se por meio dos
embargos de declaração interpostos que há, sim, previsão de cláusula penal no
contrato rescindindo" (e-STJ fl. 287), e

(ii) aos arts. 389 e 475 do CC/2002, pois a cobrança da cláusula penal com
fundamento na rescisão do compromisso de compra e venda imobiliário dispensaria
previsão contratual. Nesse contexto, requer a retenção de 25% (vinte e cinco por cento)
dos valores pagos e, subsidiariamente, 10% (dez por cento).

Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ fls. 344/349).

O recurso foi admitido na origem (e-STJ fls. 356/358).

É o relatório.

Decido.

Não assiste razão à parte recorrente quanto à tese de negativa de prestação
jurisdicional, uma vez que o Tribunal a quo decidiu a matéria controvertida, não
incorrendo em omissão, contradição ou obscuridade.

A Corte local deixou claros os motivos pelos quais rejeitou a retenção de
valores pretendida pela empresa recorrente, ante a rescisão do compromisso de
compra e venda imobiliário. Confira-se o seguinte trecho (e-STJ fls. 270/271):

A linha jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça é de que nos casos de
desistência imotivada pelo comprador do imóvel, adota-se como padrão-
base de cláusula penal retenção de 25% dos valores pagos.

Sabe-se que a cláusula penal possui duas finalidades, quais sejam:
intimidatória, ou seja, de forçar o devedor a cumprir a obrigação, e
ressarcitória, prefixando as perdas e danos, as quais não são presumidas e
sim, devem estar previstas expressamente no contrato.

O artigo 475 do Código Civil prevê o seguinte:

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução
do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em
qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Ocorre que no
contrato não há previsão expressa no tocante a retenção de valores
pagos pela compradora, ou parte deles, no caso de inadimplência.

Ocorre que no contrato não há previsão expressa no tocante a retenção de
valores pagos pela compradora, ou parte deles, no caso de inadimplência.
Não merece reparo a sentença nesse tópico.