Superior Tribunal de Justiça 22/10/2024 | STJ

Prosseguindo, quanto às consequências para o contrato firmado da
subsistência das hipotecas, fundamentou o Magistrado de origem:“Como se
sabe, a retirada da anotação da garantia somente ocorre com o pagamento
do débito ao credor hipotecário. A procedência do pedido de condenação da
requerida à baixa da hipoteca somente acarretaria a execução, pelo autor,
da dívida da requerida existente junto ao credor hipotecário, de modo que o
autor passaria a requerer em nome próprio direito alheio. Outrossim, a
condenação da requerida ao pagamento da dívida que gerou a garantia seria
inútil, vez que o título de crédito garantido pela hipoteca já é certo, líquido e
exigível, e já pode ser executado pelo credor. Logo, a baixa da hipoteca se
trata de condição suspensiva ao cumprimento da obrigação de transferência
do imóvel pela parte ré (art. 121), razão pela qual somente será possível a
procedência do pedido de transferência do bem condicionada à retirada da
hipoteca”.

É verdade que a existência das hipotecas impede a celebração da escritura
definitiva de compra e venda se não houver anuência do credor hipotecário
(art. 59 do Decreto-Lei 167/67), o que ao menos por ora não há no caso dos
autos.

Contudo, em que pese o profundo respeito ao Magistrado de origem, a
circunstância não constitui condição, conceituada como elemento acidental
do negócio jurídico que, derivando exclusivamente da vontade das partes,
subordina o efeito do negócio jurídico a evento futuro e incerto (art. 121 do
CC). Nestes termos, a condição deriva de ajuste das partes, e não de fator
externo e alheio à vontade dos contratantes mas que repercute no
cumprimento das obrigações.

No caso dos autos, a impossibilidade de efetiva celebração da escritura
pública de compra e venda repercute na caracterização do interesse de agir
da parte autora.

Destarte, impende registrar que, a partir dos pressupostos analisados pelo
acórdão recorrido, a questão foi resolvida com base nas cláusulas contratuais e nos
elementos fáticos que permearam a demanda. Assim, rever os fundamentos que
ensejaram a conclusão alcançada pelo Colegiado local implicaria na análise dos termos
contratuais e no reexame do conjunto fático-probatório, o que é vedado pelas Súmulas
n. 5 e 7 deste Tribunal.

Ilustrativamente:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONFISSÃO DE DÍVIDA
ASSINADO APENAS POR UMA DAS DEVEDORAS. NEGATIVA DE
PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. DECISÃO

DEVIDAMENTE FUNDAMENTADA. VÍCIO DE CONSENTIMENTO.
INOCORRÊNCIA. RECONHECIMENTO PELAS INSTÂNCIAS
ORDINÁRIAS. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ.
SOLIDARIEDADE PASSIVA. IRRELEVÂNCIA PARA A EXECUÇÃO.
TÍTULO EXECUTIVO RELATIVO A INTEGRALIDADE DA DÍVIDA E
VALIDAMENTE ASSINADO PELA EXECUTADA.

ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO AOS ARTS. 783, 784, III e 786 do CPC e 257 e
265 do CC. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA Nº 284/STF,
POR ANALOGIA. POSSIBILIDADE DE MITIGAÇÃO DOS REQUISITOS