Superior Tribunal de Justiça 22/10/2024 | STJ

possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja
alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos
termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.

4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do
credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a
execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos
créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o
condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à
praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos
direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor
fiduciante.

5. Recurso especial provido. (REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco
Buzzi, relator para o acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em
23/5/2023, DJe de 12/9/2023, destaquei.)

No mesmo sentido, as seguintes decisões monocráticas: REsp n.

1.873.261/SP, Ministro Raul Araújo, DJe de 4/6/2024; REsp n. 2.137.690/SC,
Ministro Raul Araújo, DJe de 2/5/2024; REsp n. 2.110.356/SC, Ministra Maria
Isabel Gallotti, DJe de 21/12/2023; e REsp n. 1.993.509/SP, Ministro Antonio
Carlos Ferreira, DJe de 6/11/2023.

Por oportuno, ressalte-se que o REsp n. 1.929.926/SP, afetado à Segunda

Seção, e o Tema n. 1.266 do STJ, que tratam de semelhante controvérsia, não
foram julgados, além de o processo submetido ao rito dos recursos repetitivos não
ter suspendido a tramitação de processos.

No caso, o Tribunal de origem decidiu pela inviabilidade da penhora do
imóvel, pois gravado por alienação fiduciária, sendo possível apenas a penhora dos
direitos e ações decorrentes do contrato de alienação fiduciária. Observe-se (fl. 96,
destaquei):

[...]

Posto isso, não há o que se reformar na decisão agravada, que, em observância
aos pedidos do agravo de instrumento e em atenção ao entendimento pacificado pela
jurisprudência, reconheceu a impenhorabilidade do imóvel matrícula nº 44.252,
da 3ª Zona do Registro de Imóveis de Porto Alegre, permanecendo a penhora
sobre os direitos e ações decorrentes do contrato que instituiu o gravame.

Reitero que, embora a regra geral autorize a penhora do imóvel para satisfação
de débitos condominiais, o caso posto em análise trata-se de exceção à regra, eis que
o imóvel está gravado por alienação fiduciária em garantia, não se autorizando
a penhora do próprio imóvel para a satisfação de créditos decorrentes dele
mesmo.