Superior Tribunal de Justiça 22/10/2024 | STJ

O débito é o dever legal do devedor de cumprir a obrigação, isto é, o
dever do sujeito passivo de satisfazer a prestação positiva ou negativa em benefício

do credor.

Se adimplido o debitum, inexiste a obrigação. Por outro lado, se a
obrigação não é cumprida, surgirá a responsabilidade.

Pode-se concluir que a obrigação propter rem refere-se a obrigação que
aderiu ao bem e que o pagamento é feito em razão do bem, da alienação do bem.

Portanto, quem responde pela dívida de condomínio é o imóvel. Não
importa quem seja o dono, não importa quem seja o proprietário, o bem está
vinculado ao pagamento, à satisfação da obrigação.

Nesse sentido, a Quarta Turma do STJ consolidou o entendimento de que
é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que
esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida
condominial.

A propósito, recente precedente que modificou o entendimento da Quarta

Turma:

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA.
CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.
NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM
GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO
ESPECIAL PROVIDO.

1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo
único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel,
apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações
jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes,
como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do
direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza
jurídica propter rem.

2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de
propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer
proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de
proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de
maiores direitos que o proprietário pleno.

3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é