Superior Tribunal de Justiça 22/10/2024 | STJ

Isto porque, o fato do instrumento particular de compra e venda de imóvel ter
sido redigido com pacto de alienação fiduciária à vendedora, não permite a
esta última imprimir à contratação o regime jurídico da Lei nº 9.514/97.

Tal regime está intimamente ligado às instituições financeiras e não aos
empreendedores de loteamento, razão pela qual não é extensível à
contratação o objeto destes autos, autêntico contrato de compra e venda
que, somente com o pagamento das prestações avençadas, com o
respectivo termo de quitação, terá o adquirente a propriedade plena do
terreno comprado.

Em complemento, tem-se que o tema 1095 do STJ dispõe que:

“Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação
fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na
hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em
mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se
tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a
aplicação do Código de Defesa do Consumidor”.

Ocorre que, in casu, não se aplica a referida tese, uma vez que no momento
em que propôs a presente ação, o recorrente não estava inadimplente, não
tendo sido, consequentemente, constituído em mora.

Assim, as disposições da Lei de Alienação Fiduciária se aplicam em
consonância com o CDC.

A decisão recorrida está em confronto com a jurisprudência desta Corte, no
sentido de que mesmo nas hipótese de inexistência de mora do devedor no pagamento
das prestações do financiamento habitacional, o pedido de rescisão do contrato de
compra e venda com cláusula de alienação fiduciária por desinteresse do
comprador configura quebra antecipada do contrato, com a possibilidade de aplicação
dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 para a satisfação da dívida garantida
fiduciariamente e entrega ao fiduciante da importância que sobejar.

Nesse sentido:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESSARCIMENTO C/C RESILIÇÃO
UNILATERAL DO CONTRATO E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO DE
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL.
QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO. ONEROSIDADE EXCESSIVA
NÃO CARACTERIZADA. INCIDÊNCIA DA LEI 9.514/1997.

[...]

3. O pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de
alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que
ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura
quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a
possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a
satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao
adquirente.

[...]

(REsp n. 1.930.085/AM, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma,