Superior Tribunal de Justiça 29/05/2024 | STJ

RESILIÇÃO UNILATERAL. QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO. ONEROSIDADE
EXCESSIVA NÃO CARACTERIZADA. INCIDÊNCIA DA LEI 9.514/1997.

1. Ação de ressarcimento c/c resilição unilateral de contrato e compensação por
danos morais ajuizada em 19/03/2015, da qual foi extraído o presente recurso
especial, interposto em 19/01/2021 e concluso ao gabinete em 07/04/2021.

2. O propósito recursal é decidir sobre a resilição unilateral do contrato de compra e
venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária, por onerosidade excessiva, com
a devolução dos valores pagos pelos adquirentes, bem como sobre a caracterização
do dano moral e o julgamento além do pedido (ultra petita).

3. O pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação
fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha
havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do
contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do
disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida
fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente. Entendimento da
Terceira Turma.

4. A intervenção judicial voltada à resolução do contrato por onerosidade excessiva
pressupõe a ocorrência de fato superveniente que altere, substancialmente, as
circunstâncias intrínsecas à formação do vínculo contratual, ou seja, a sua base
objetiva, de modo a comprometer a equação econômica prevista pelos
contratantes.

5. Hipótese em que não se justifica a resolução do contrato por onerosidade
excessiva em virtude da mudança na capacidade financeira dos adquirentes,
causada por fatos que não se relacionam com as circunstâncias que envolveram a
conclusão do contrato e que tampouco alteraram a onerosidade da prestação
inicialmente assumida, sendo de rigor a incidência da Lei 9.514/1997.

6. Recurso especial conhecido e provido.

(REsp 1.930.085/AM, Terceira Turma, julgado em 16/8/2022, DJe de 18/8/2022)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESCISÃO. PREVALÊNCIA
DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. PRECEDENTES.

1. Nos casos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária,
a rescisão do contrato deve se dar de acordo com os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97,
prejudicando o direito do consumidor de rescindir unilateralmente.

2. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp 1.927.025/SP, Quarta Turma, julgado em 13/12/2021, DJe de
15/12/2021)

No particular, ao afastar a aplicação da Lei 9.514/97, o Tribunal de origem
decidiu em dissonância com o entendimento do STJ.

Logo, quanto ao ponto, merece reforma o acórdão recorrido.

Aplica-se, na espécie, a Súmula 568/STJ.

Forte nessas razões, reconsidero a decisão de e-STJ fls. 570/572 e, com
fundamento no art. 932, V, “a”, do CPC, bem como na Súmula 568/STJ, CONHEÇO do
recurso especial e DOU-LHE PROVIMENTO, para determinar o retorno dos autos ao