Superior Tribunal de Justiça 22/10/2024 | STJ

De outra parte, é certo que a alegação das requeridas de que a entrega da
unidade não foi realizada por culpa dos requerentes não merece guarida.
Isso porque restou demonstrada a quitação das prestações do imóvel, ainda
em outubro de 2010, conforme se extrai do extrato de pagamento de fls.
59/61, sem impugnação das requeridas nesse ponto.

No mais, a afirmação de pendência de pagamento do valor de R$ 21.267,00,
a título de rateio extraordinário, como se verá no tópico abaixo, não possui o
condão de afastar o reconhecimento do atraso na entrega da unidade.

Do rateio extraordinário

Não se olvida da licitude do rateio extraordinário no âmbito de cooperativas,
desde que aprovado em assembleia geral designada para tal fim, nos termos
do disposto no art. 44, inciso II, da Lei n.º 5.764/71 [...]

Contudo, na espécie, conforme corroborado pela apelada COOPERATIVA à
fl. 407, não houve aprovação do rateio extraordinário em assembleia (“Em
nenhum momento, houve cobrança por parte da Ré aos autores, justamente
porque o rateio extraordinário requer aprovação em assembleia, o que ainda
não foi concretizado, em especial por conta do estado de calamidade
causado pela pandemia do COVID-19, que recomenda evitar
aglomerações.”).

[...]

Dos lucros cessantes

Exige-se, além disso, a condenação das partes ao pagamento de lucros
cessantes. Com o parcial descumprimento do contrato, aplicável o enunciado
pela Súmula 162 (TJSP), motivo pelo qual irrelevante a discussão sobre a
finalidade da aquisição: “Descumprido o prazo para a entrega do imóvel
objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da
vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do
adquirente, independentemente da finalidade do negócio”.

E quanto ao valor da indenização, observa-se o disposto na tese 3 do IRDR
nº 002XXXX-35.2016.8.26.0000: “O atraso da prestação de entrega de imóvel
objeto de compromisso de compra e venda gera obrigação da alienante
indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem. O uso será
obtido economicamente pela medida de um aluguel, que pode ser calculado
em percentual sobre o valor atualizado do contrato, correspondente ao que
deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante,
com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da
unidade autônoma já regularizada”. No caso, mantêm-se o percentual fixado
em sentença, de 0,5% do valor atualizado do contrato por mês de atraso.
Observe-se que, considerando o lapso de atraso ora conhecido, o termo
inicial para o cálculo corresponde a dezembro de 2013 até outubro de 2019.

Dos débitos por IPTU e condomínio

Inviável a cobrança de taxas condominiais e do IPTU antes da entrega das
chaves, momento em que o adquirente assume a responsabilidade pelos
tributos e obrigações condominiais incidentes sobre o bem, sendo, portanto,
abusiva a cláusula contratual que determina serem devidos, tais valores, a
partir da instalação do condomínio ou em qualquer data anterior à efetiva
posse do bem.

Sobre as despesas condominiais ensina SÍLVIO DE SALVO VENOSA que
“O condômino deve concorrer com o rateio que lhe couber para sustentar o
funcionamento da vida condominial. As despesas comuns de energia
elétrica, água, materiais de limpeza, pagamento de empregados e serviços
eventuais, conservação de equipamentos, tributos, seguros etc. devem ser
rateadas.” (7ª Edição, São Paulo, Editora Atlas, 2007, p. 344). Desse modo,
deve a ré reembolsar à autora as quantias pagas a título de despesas
condominiais e IPTU anteriores à entrega das chaves.