Superior Tribunal de Justiça 22/10/2024 | STJ

Portanto, quem responde pela dívida de condomínio é o imóvel. Não
importa quem seja o dono, não importa quem seja o proprietário, o bem está
vinculado ao pagamento, à satisfação da obrigação.

Nesse sentido, a Quarta Turma do STJ consolidou entendimento de que é
possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que
esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida
condominial.

A propósito, destaco o recente precedente que modificou o entendimento

da Quarta Turma acima exposto:

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA.
CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.
NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM
GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO
ESPECIAL PROVIDO.

1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo
único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel,
apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações
jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes,
como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do
direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza
jurídica propter rem.

2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de
propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer
proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de
proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de
maiores direitos que o proprietário pleno.

3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é
possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja
alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos
termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.

4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do
credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a
execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos
créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o
condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à
praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos
direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor
fiduciante.

5. Recurso especial provido. (REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco
Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em
23/5/2023, DJe de 12/9/2023.)

No mesmo sentido, confiram-se os seguintes julgados: REsp n.