Superior Tribunal de Justiça 22/10/2024 | STJ

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À
LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA
IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL.
DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS
COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE
MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE
FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.

1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no
âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência
do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de
Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim
de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a
restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de
outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).

2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da
razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018,
deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos
EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei
Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores
pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado
para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento
unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não
havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo
também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela
incorporadora com o empreendimento.

3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em
julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de
compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é
pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma
diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do
trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019).

4. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.723.519/SP, relatora
Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de
2/10/2019, destaquei.)

No corpo do acórdão, a Ministra relatora destacou que "há nos dias de
hoje enorme dispersão na jurisprudência dos Tribunais Estaduais, (...). Na maioria
dos casos, o percentual de retenção é fixado pelo tribunal de origem de forma
aleatória, em 10% 15% ou 20%, desprezando os termos do contrato, com base
apenas na jurisprudência (na prática, tabelamento) de cada câmara, em atenção a
supostas 'circunstâncias da causa' não descritas, e sequer referidas, no acórdão".

Concluiu, então, que "é salutar que haja um padrão-base aceitável de
cláusula penal de retenção de valores em caso de desistência de um dos
contratantes, na hipótese de ausência de peculiaridade relevante segundo a