Superior Tribunal de Justiça 22/10/2024 | STJ

Na hipótese, o Tribunal de origem, soberano na análise dos fatos e
provas dos autos e na interpretação de cláusulas contratuais, concluiu, diante das
peculiaridades do caso concreto, que a retenção de 10% do valor efetivamente pago
pela unidade imobiliária se mostrava razoável, notadamente porque a construtora
não se desincumbira de demonstrar que as suas despesas administrativas superaram
o valor correspondente.

Confira-se, a propósito, excerto do acórdão (fls. 454-455):

No caso concreto, deve-se evitar prejuízo tanto aos consumidores,
hipossuficientes na relação jurídica, quanto à Construtora, que restou impedida em
negociar o imóvel de sua propriedade e recebimento dos valores da venda.

Analisando o caso, entendo que o percentual de retenção de 10% (dez por
cento) do valor efetivamente pago pela unidade habitacional até a data da rescisão é
razoável.

Desse modo, por ser abusiva e causar excessiva desvantagem ao consumidor,
deve a cláusula 08.03 do contrato ser declarada nula, e, com o objetivo de evitar o
enriquecimento sem causa de qualquer das partes, ponderando à luz do disposto no
Código de Defesa do Consumidor, aliado ao princípio da proporcionalidade, e deve
ser determinada a devolução de 90% (noventa por cento) dos valores pagos pelos
promitentes compradores, devidamente corrigidos.

Destaque-se que a estipulação do percentual encontra-se em total harmonia
com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que tem fixado o percentual
de retenção entre 10% e 20%, ou até 25%, de acordo com as circunstâncias de cada
caso, constatação de fácil verificação, a citar os ementários que seguem:

(...)

Destaco que, para haver a majoração do percentual de retenção até o montante
de 25%, patamar estabelecido pelo STJ, caberia à construtora demonstrar de forma
inequívoca que suas despesas administrativas superaram o valor correspondente.
Não há essa demonstração nos autos.

Verifica-se, assim, que a conclusão adotada na origem não destoa da
orientação desta Corte.

Ademais, para rever a conclusão adotada na origem e acatar a tese
recursal de que caberia na hipótese a retenção de 25% dos valores a serem
restituídos ao promitente comprador, seria imprescindível a interpretação de
cláusulas contratuais e o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, medidas
vedadas em recurso especial, em face dos óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.