Superior Tribunal de Justiça 22/10/2024 | STJ

nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio
contratual" (AgInt no REsp 1809838/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA
TURMA, julgado em 27/08/2019, DJe 30/08/2019).

4. Segundo a jurisprudência do STJ, "o adquirente de unidade imobiliária,
mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de
investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com
base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos
de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de
imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras palavras, o CDC poderá
ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do
consumidor investidor)" (REsp n. 1.785.802/SP, Relator Ministro RICARDO
VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/2/2019, DJe
6/3/2019).

5. "Em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda por
atuação do promitente comprador, é razoável que a devolução do valor pelo
promitente vendedor ocorra com retenção 10% a 25% das prestações pagas a título
de indenização pelas despesas decorrentes do próprio negócio" (AgInt no REsp
1729761/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA,
julgado em 03/12/2018, DJe 06/12/2018).

6. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da
Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo nos próprios autos. (AgInt no
AREsp n. 1.878.330/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma,
julgado em 30/8/2021, DJe de 1/9/2021.)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. APLICAÇÃO DA SÚMULAS 282 E
356/STF. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR.
ABUSIVIDADE DA RETENÇÃO PREVISTA NO CONTRATO. SÚMULA
83/STJ. HONORÁRIOS. DISTRIBUIÇÃO DE SUCUMBÊNCIA. REEXAME DE
PROVAS. SÚMULA 7 DO STJ. INCIDÊNCIA.

1. Não se admite o recurso especial, quando não ventilada, na decisão
proferida pelo tribunal de origem, a questão federal suscitada (Súmulas 282 e
356/STF).

2. "Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação
do tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida" (Súmula 83/STJ).

3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória
(Súmula n. 7/STJ).

4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no REsp n.
1.897.446/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em
28/8/2023, DJe de 31/8/2023.)

Em outras palavras, a fixação de um parâmetro para a retenção de parte
dos valores a serem restituídos ao comprador, como forma de indenizá-lo de
eventuais prejuízos e desestimular o rompimento unilateral do contrato, visando,
assim, promover segurança jurídica e atender aos primados da boa-fé objetiva e da
função social do contato, não deve inviabilizar a correção de eventual abusividade
contratual constatada em desfavor do consumidor a ensejar reparação, o que deve

ser feito de forma motivada.