Superior Tribunal de Justiça 22/10/2024 | STJ

consignando que é caso de seu desprovimento, ante a ausência de
possibilidade de condenar a ré ao pagamento dos reparos no imóvel.

É que a jurisprudência desta Corte tem entendimento uníssono no sentido de
que, para tanto, deve ser realizada a vistoria inicial e final no bem, as
quais devem ser acompanhadas pelo locatário ou fiadores - ou no
mínimo estes devem ser notificados para tanto.

(...)

Entretanto, no presente caso, não há vistoria inicial no imóvel, a impedir
tal cobrança, pois impossibilita o cotejo entre as condições em que o imóvel
fora recebido pelo locador, e aquelas nas quais foi ele entregue. Assim,
ainda que contratualmente sejam os reparos de responsabilidade do
locatário - incontroverso nestes autos -, a prova produzida não permite se
afira que os danos cuja pretensão pelo locador tenham sido causados
pelo uso do bem.

Destaco, no ponto, que o imóvel vem sendo ocupado pela ré desde antes
de o locador adquirir a propriedade, pois ela era proprietária do imóvel,
e o deu em pagamento de empréstimo tomado.

Não se tem ideia das condições do imóvel que, quando da entrega ao
ora apelante, já estava sendo utilizado como uma oficina mecânica de
caminhões há cerca de dez anos, enquanto o laudo unilateralmente
produzido não apontou quaisquer danos que não sejam compatíveis com a
atividade exercida, nada havendo nos autos a elidir a presunção de que o
bem fora entregue nas mesmas condições do momento em que adquirida a
propriedade pelo locador.

Veja-se que a alegação de que não houve controvérsia acerca das
"péssimas condições" do imóvel esbarra na subjetividade de tal
consideração, pois o laudo acostado, repito-me, não mostra um imóvel
em condições diversas das quais se espera, dada sua utilização como
uma oficina mecânica de caminhões.

Assim, não se diga que há violação do quanto previsto no art. 421 do Código
Civil, porquanto ainda que se considere válida a cláusula que determina a
realização dos reparos pelo locatário, somente seria aplicável no caso em
que tais reparos fossem para colocar o imóvel nas mesmas condições em
que fora entregue, condições estas que jamais foram esclarecidas por
ausência de vistoria no início do contrato, a tanto não bastando a
cláusula que afirma ter recebido o bem "em boas condições", ante a
ausência de objetividade.

Ora, considerando que o bem já estava sendo utilizado como oficina
mecânica antes da aquisição, e ausente comprovação minudenciada do
seu estado no momento em questão - o que somente poderia ser feito por
meio de vistoria realizada em tal data -, a pretensão do ora apelante não é a
de retornar o bem ao status quo ante, mas verdadeiramente promover sua
reforma integral às expensas do locatário, o que somente seria possível caso
comprovada a sua integridade total naquele momento - o que a experiência
diz que sequer seria possível, dada a sua destinação.

Ressalto, ainda, que a produção de prova testemunhal não viria a suprir
as necessárias vistorias, bem assim a prova pericial extemporânea
também não teria condições de demonstrar, com a necessária fidelidade,
as condições minudenciadas em que o imóvel estava quando fora
adquirido pelo ora locador, a afastar assim a alegação de nulidade da
sentença pelo cerceamento de defesa, pois inocorrente.