Superior Tribunal de Justiça 22/10/2024 | STJ

2. CASO CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do implemento da prescrição
trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois da
celebração do contrato.

2.2. Prejudicadas as demais alegações constantes do recurso especial.

3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

(REsp n. 1.551.956/SP, Relator Ministro PAULO DE TARSO

SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016.)

Contudo, a Corte de origem assentou que a demanda discutiu as
consequências da mora das empresas na entrega do empreendimento, incluindo
reembolso da comissão de corretagem. Assim, o Tribunal a quo concluiu que o prazo
prescricional para pleitear a devolução da verba discutida seria o decenal (CC/2002,
art. 205). Confira-se o seguinte excerto (e-STJ fl. 598):

Quanto ao prazo prescricional para pleitear a devolução dos valores pagos a
título de comissão de corretagem, o STJ firmou o entendimento que, nos
casos em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato de
compra e venda e a devolução da comissão de corretagem é consequência
lógica do dever de restituição dos valores pagos, não se aplica o prazo
prescricional de 3 (três) anos objeto do Tema 938.

O entendimento da Justiça de origem se harmoniza à orientação firmada
nesta Corte, no sentido de que o prazo prescricional para postular o reembolso da
comissão de corretagem com base no atraso na entrega da obra é decenal. Sobre o
tema:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVL. CPC/2015.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.
ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DE
PARCELAS PAGAS, COMISSÃO DE CORRETAGEM E SATI.
PRESCRIÇÃO INOCORRÊNCIA. NECESSIDADE DE PRONUNCIAMENTO
JUDICIAL SOBRE A RESOLUÇÃO JUDICIAL DO CONTRATO NO CASO.
DISTINÇÃO COM A HIPÓTESE DE PRESCRIÇÃO TRIENAL DO TEMA
938/STJ. DANOS MATERIAIS. AUSÊNCIA INDICAÇÃO DA QUESTÃO
FEDERAL. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF.

1. Controvérsia acerca da prescrição das pretensões restituitorias
decorrentes da resolução de promessa de compra e venda por atraso na
entrega do imóvel.

[...]

4. No julgamento do Tema 938/STJ, esta Corte Superior concluiu pela
Incidência da "prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores
pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência
técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC)".

5. Distinção entre a pretensão restituitória abordada no Tema 938/STJ
(fundada na abusividade de cláusula contratual) e a pretensão restituitória do
caso dos autos (fundada na resolução do contrato por inadimplemento da
incorporadora). Doutrina sobre o tema da pretensão restituitória decorrente
da resolução do contrato.

6. Inaplicabilidade do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de
restituição da comissão de corretagem e da SATI tem por fundamento a
resolução do contrato por culpa da incorporadora.

7. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO, COM MAJORAÇÃO DE
HONORÁRIOS.

(REsp n. 1.737.992/RO, Relator Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/8/2019, DJe
23/8/2019.)