Superior Tribunal de Justiça 22/10/2024 | STJ

retenção em 10% (dez por cento) dos valores pagos. Confira-se o seguinte excerto (e-

STJ fls. 844/845):

Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento de que o
percentual passível de ser retido é de no máximo 25% (vinte e cinco por
cento) dos valores pagos, com o restante devolvido ao comprador. Veja-se:
[...]

De se registrar que, em razão do dispositivo supramencionado e também da
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (acima citada), não há
diferença, em regra, entre os contratos de promessa de compra e venda e a
compra e venda propriedade dita em relação à possibilidade de extinção
contratual. Eventual distinção poderia ocorrer em casos excepcionais de
ocupação do imóvel pelo comprador por longo período, o que se afasta da
hipótese ora em análise. Isso porque, no caso concreto, como já pontuado,
observa-se que se trata de compra e venda de terreno não edificado, o que
inviabiliza sua utilização e o torna inapto, a princípio, a dar causa à
desvalorização. Frisa-se, não há documento comprobatório da imissão na
posse pelo autor/recorrente.

Nessa perspectiva, esta Corte tem limitado a retenção ao percentual de 10%
(dez por cento) do valor pago, principalmente quando inexistente situação
excepcional que justifique a retenção maior.

[...]

Assim, a despeito de previsão contratual, à luz da jurisprudência do STJ e
desta Corte, bem como ao teor do art. 413 do CC, o apelante tem direito à
resilição da avença, com a retenção pela apelada de 10% (dez por cento) do
valor pago pelo imóvel e, consequentemente, devolução do restante ao
requerente.

Ressalte-se que o fato de o julgamento ser contrário aos interesses da
recorrente não configura nenhum dos vícios do art. 458 do CPC/1973 (atual art. 489 do
CPC/2015), tampouco é o caso de cabimento dos aclaratórios.

A Corte local considerou que, sem registro do contrato, nos termos do art. 23
da Lei n. 9.514/1997, a garantia fiduciária era inaplicável no caso examinado (e-STJ fl.
843). Para infirmar tal entendimento, a recorrente aduziu contrariedade aos arts. 22, 26
e 27 da Lei n. 9.514/1997 e 418 e 420 do CC/2002.

Ocorre que tais dispositivos legais não possuem o alcance normativo
pretendido, porque nada dispõem a respeito da forma de constituição do gravame
fiduciário.

Pelo mesmo motivo, não há como examinar o pedido de revisão do valor da
cláusula penal do distrato imobiliário, tendo em vista que os arts. 418 e 420 do CC/2002
não tratam especificamente dos critérios de cálculo do encargo referido, tampouco das
hipóteses autorizadoras de sua revisão judicial.

Dessa forma, a fundamentação recursal em ais pontos mostra-se deficiente
e atrai, por analogia, a incidência da Súmula n. 284/STF. Nesse aspecto: AgInt no AgInt
no AREsp n. 984.530/SP, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado